La perizia di stima di un capannone industriale è un documento tecnico finalizzato a determinare il valore economico dell’immobile in modo oggettivo, trasparente e adeguatamente motivato. Attraverso l’analisi delle caratteristiche costruttive, della posizione, della destinazione d’uso, dello stato di conservazione e delle condizioni del mercato immobiliare, il professionista elabora una valutazione attendibile, utile in ambito compravendita, finanziamento, successione, divisione patrimoniale o contenzioso. La guida illustra gli elementi principali, i criteri estimativi e la documentazione necessaria per predisporre una perizia completa e professionale.
Come scrivere perizia di stima capannoni industriali
Una perizia di stima relativa a un capannone industriale deve consentire a un soggetto terzo di comprendere con chiarezza che cosa è stato valutato, in quale stato si trova l’immobile, quali documenti sono stati esaminati, quale criterio estimativo è stato applicato e come si è arrivati al valore conclusivo. Non deve quindi limitarsi a indicare una superficie e un importo finale, ma deve ricostruire in modo verificabile il percorso tecnico, giuridico ed economico che conduce alla valutazione.
In apertura è necessario identificare l’incarico, indicando il committente, il proprietario o titolare dei diritti sull’immobile, il soggetto che ha richiesto la stima, la finalità della perizia e la data di riferimento del valore. La finalità è particolarmente importante perché il valore può cambiare in funzione dell’uso della perizia: una stima per una compravendita, per una garanzia bancaria, per una divisione patrimoniale, per una procedura giudiziaria, per una liquidazione societaria, per una fusione o per una valutazione contabile può richiedere criteri, cautele e livelli di approfondimento differenti. Devono inoltre essere precisati il tipo di valore determinato, normalmente il valore di mercato, e l’eventuale presenza di valori diversi, come il valore di liquidazione, il valore di investimento, il valore di ricostruzione, il valore assicurativo o il valore di trasformazione.
L’immobile deve essere descritto in modo completo attraverso il Comune, l’indirizzo, i riferimenti catastali, la localizzazione all’interno della zona industriale o produttiva, la distanza dalle principali arterie stradali, autostrade, porti, interporti, ferrovie e aeroporti, nonché il contesto economico e insediativo nel quale è inserito. Per un capannone industriale la posizione incide molto sul valore, non soltanto per l’accessibilità, ma anche per la disponibilità di manodopera, la vicinanza ai fornitori e ai clienti, la presenza di servizi logistici, la possibilità di transito dei mezzi pesanti e la compatibilità dell’area con l’attività produttiva esercitata o potenzialmente esercitabile.
La consistenza deve essere rilevata con precisione e distinta nelle sue diverse componenti. Occorre indicare la superficie fondiaria del lotto, la superficie coperta, la superficie lorda e netta dei fabbricati, la superficie degli uffici, dei laboratori, dei reparti produttivi, dei magazzini, degli spogliatoi, dei locali tecnici, delle aree di servizio e degli eventuali alloggi o locali accessori. Devono essere riportate anche le superfici esterne, come piazzali, aree di manovra, parcheggi, zone di carico e scarico, aree verdi, cabine elettriche e spazi destinati a impianti tecnologici. È opportuno chiarire quali superfici siano state utilizzate nel calcolo estimativo, applicando eventualmente coefficienti di ponderazione diversi per uffici, magazzini, tettoie, porticati e aree scoperte.
La descrizione fisica del capannone deve comprendere l’anno di costruzione, le eventuali epoche di ampliamento o ristrutturazione, la tipologia strutturale, i materiali impiegati, le caratteristiche delle fondazioni, dei pilastri, delle travi, della copertura, dei tamponamenti e dei divisori interni. È necessario verificare, per quanto possibile, lo stato di conservazione e manutenzione delle strutture, la presenza di fessurazioni, cedimenti, infiltrazioni, deformazioni, fenomeni di degrado del calcestruzzo o della carpenteria metallica e la conformità apparente degli elementi costruttivi alle funzioni svolte.
Particolare attenzione deve essere dedicata alla copertura, perché nei fabbricati industriali costituisce spesso una delle principali fonti di valore o di costo futuro. La perizia dovrebbe precisare il tipo di manto, la presenza di coibentazione, lucernari, evacuatori di fumo e calore, sistemi anticaduta, impianti fotovoltaici, guaine impermeabilizzanti e linee vita. Se l’edificio è datato, deve essere verificata, o quantomeno segnalata come elemento da accertare, l’eventuale presenza di amianto o di materiali contenenti fibre pericolose. In tal caso vanno considerate le condizioni di conservazione, l’eventuale obbligo di monitoraggio, la necessità di bonifica e i relativi costi, che possono incidere significativamente sul valore.
La relazione deve illustrare l’organizzazione funzionale degli spazi. Per un immobile industriale sono rilevanti l’altezza interna utile, l’interasse dei pilastri, la portata dei pavimenti, la presenza di carriponte, baie di carico, rampe, portoni industriali, montacarichi, vie di transito, aree di stoccaggio e spazi per la movimentazione dei materiali. Devono essere descritti anche il numero e la dimensione dei portoni, la possibilità di accesso e manovra per autocarri e autoarticolati, l’eventuale presenza di pesa, recinzioni, cabine di vigilanza e sistemi di sicurezza. L’idoneità funzionale rispetto alla destinazione produttiva è spesso più importante della semplice superficie e deve essere valutata in rapporto agli standard attuali del mercato.
Gli impianti devono essere esaminati separatamente, indicando tipologia, potenza, anno di installazione, stato di manutenzione, funzionalità e presumibile vita utile residua. La perizia dovrebbe prendere in considerazione gli impianti elettrici, di illuminazione, di messa a terra, di climatizzazione, riscaldamento e raffrescamento, antincendio, rilevazione fumi, aria compressa, distribuzione dei fluidi, adduzione e smaltimento delle acque, videosorveglianza, sicurezza, sollevamento e produzione di energia. Quando esistono impianti speciali strettamente collegati al processo produttivo, occorre chiarire se siano compresi nella stima immobiliare oppure se appartengano agli impianti e macchinari aziendali, che devono essere eventualmente valutati separatamente.
Devono essere verificati, per quanto documentato e tecnicamente accertabile, gli aspetti catastali. La perizia deve riportare i dati delle particelle e delle unità immobiliari, la categoria catastale, la consistenza, la rendita, l’intestazione e la planimetria. È necessario confrontare lo stato di fatto con la documentazione catastale, evidenziando eventuali difformità nella distribuzione interna, nella sagoma, nelle destinazioni dei locali o nelle superfici. Va precisato che la conformità catastale non coincide con la conformità urbanistica ed edilizia: il catasto ha principalmente funzione fiscale, mentre la regolarità edilizia deve essere verificata attraverso i titoli abilitativi comunali.
La situazione urbanistica ed edilizia rappresenta uno degli elementi più delicati. La perizia deve indicare la destinazione urbanistica dell’area secondo il piano vigente, gli indici edificatori, il rapporto di copertura, le altezze massime, le distanze, i distacchi, gli usi ammessi e le eventuali limitazioni derivanti da vincoli paesaggistici, ambientali, idrogeologici, stradali, ferroviari, aeroportuali o di altra natura. Devono essere esaminati il permesso di costruire o la licenza originaria, le autorizzazioni relative ad ampliamenti e modifiche, le eventuali sanatorie, condoni, varianti, autorizzazioni per cambi di destinazione d’uso e certificati di agibilità o segnalazioni certificate di agibilità. Qualora la documentazione non sia disponibile o non sia stata verificata direttamente presso gli archivi comunali, la relazione deve dichiararlo in modo esplicito e indicare che il valore è subordinato alla regolarizzazione o alla conferma della situazione urbanistica.
La destinazione urbanistica effettiva e quella potenziale devono essere analizzate anche sotto il profilo del cosiddetto miglior uso possibile. Un capannone può avere un valore diverso se utilizzabile soltanto per attività produttive leggere, se destinabile a logistica, deposito, commercio all’ingrosso, artigianato, laboratori o servizi, oppure se può essere trasformato in più unità immobiliari. La possibilità di frazionamento, ampliamento, sopraelevazione, demolizione e ricostruzione o cambio di destinazione deve essere valutata con prudenza, sulla base degli strumenti urbanistici e non di semplici ipotesi. Devono essere considerate anche le eventuali limitazioni imposte dalla viabilità, dagli standard urbanistici, dalla dotazione di parcheggi, dalla sicurezza antincendio o dalla necessità di adeguamento degli impianti.
La regolarità antincendio richiede un esame specifico. La perizia dovrebbe indicare se l’attività rientra tra quelle soggette ai controlli dei Vigili del Fuoco, se esiste una valutazione del progetto, una segnalazione certificata di inizio attività antincendio, un certificato di prevenzione incendi ancora valido o altra documentazione equivalente. Devono essere evidenziate eventuali carenze relative alle compartimentazioni, alle uscite di sicurezza, alle vie di esodo, agli impianti di spegnimento, alle riserve idriche, agli accessi dei mezzi di soccorso e alla gestione dei materiali combustibili. L’assenza o l’obsolescenza della documentazione antincendio può ridurre il valore e comportare costi di adeguamento rilevanti.
È opportuno riportare le informazioni relative alla sicurezza strutturale e sismica, soprattutto quando l’immobile è situato in aree a significativa pericolosità sismica o presenta strutture prefabbricate datate. La perizia estimativa non sempre coincide con una verifica sismica completa, che richiede competenze e indagini specifiche, ma deve dichiarare se sono state eseguite verifiche strutturali, se sono disponibili certificazioni, collaudi statici, relazioni geologiche e documenti relativi alla vulnerabilità. Non devono essere formulate rassicurazioni tecniche non supportate da documenti o da controlli specialistici.
Devono essere analizzati gli aspetti ambientali, in particolare quando l’immobile è stato utilizzato per attività industriali potenzialmente inquinanti. La relazione dovrebbe tenere conto della storia del sito, della presenza di serbatoi interrati, vasche, impianti di trattamento, sostanze pericolose, rifiuti, contaminazioni del suolo o della falda, emissioni, scarichi e obblighi di bonifica. Se esistono procedimenti ambientali in corso, prescrizioni delle autorità o indagini non concluse, tali elementi devono essere evidenziati e, se possibile, quantificati mediante una stima prudenziale dei costi o attraverso scenari alternativi. Un rischio ambientale non adeguatamente considerato può compromettere l’attendibilità dell’intera valutazione.
La perizia deve verificare la titolarità giuridica dell’immobile e la situazione dei diritti reali e personali. Occorre esaminare l’atto di provenienza, le visure ipotecarie, le trascrizioni, le iscrizioni, i pignoramenti, le ipoteche, le servitù, i diritti di passaggio, gli usi civici, i vincoli convenzionali, i diritti di superficie e ogni altro gravame che possa limitare la disponibilità o incidere sul valore. Devono essere indicati anche eventuali rapporti di locazione, comodato, leasing, occupazioni senza titolo o contenziosi. Se il capannone è locato, la stima deve considerare durata del contratto, canone, aggiornamenti, garanzie, stato dei pagamenti, clausole di recesso, diritto di prelazione e scostamento tra canone contrattuale e canone di mercato.
La situazione locativa assume particolare rilievo quando l’immobile viene valutato a reddito. Devono essere esaminati il canone effettivo, le spese a carico del proprietario e del conduttore, i periodi di vacanza, il rischio di insolvenza, la durata residua della locazione e la qualità creditizia dell’occupante. Se l’immobile è libero, la perizia dovrebbe fornire una stima del canone di mercato potenzialmente ottenibile, supportata da comparabili e corretta per le caratteristiche specifiche del fabbricato. Se è occupato dal proprietario, occorre evitare di confondere il valore dell’immobile con quello dell’azienda o dell’attività produttiva che vi si svolge.
La relazione deve descrivere il mercato locale degli immobili industriali e logistici, evidenziando il livello della domanda e dell’offerta, i tempi medi di vendita o locazione, la disponibilità di immobili comparabili, i canoni correnti, i rendimenti immobiliari e l’andamento recente dei prezzi. I dati di mercato devono essere riferiti a beni realmente confrontabili per localizzazione, dimensione, vetustà, qualità costruttiva, altezza, dotazioni, accessibilità, stato manutentivo, disponibilità di piazzali e destinazione urbanistica. Il confronto con immobili molto diversi, o con prezzi semplicemente richiesti e non verificati, deve essere motivato e rettificato.
Il metodo di stima deve essere scelto in funzione delle caratteristiche dell’immobile e della disponibilità dei dati. Il metodo comparativo si basa sul confronto con compravendite recenti di capannoni simili, applicando aggiustamenti per superficie, ubicazione, stato di conservazione, dotazioni, regolarità, redditività e potenzialità edificatoria. Il metodo reddituale determina il valore capitalizzando il reddito netto sostenibile, tenendo conto dei canoni di mercato, delle spese non recuperabili, della manutenzione, delle imposte, della vacanza e del tasso di capitalizzazione coerente con il rischio dell’investimento. Il metodo dei costi considera il valore del terreno e il costo di ricostruzione del fabbricato, diminuito del deprezzamento fisico, funzionale ed economico. Il metodo della trasformazione può essere utilizzato quando il valore dipende dalla possibilità di ristrutturare, ampliare, demolire, ricostruire o cambiare la destinazione dell’immobile.
Quando possibile, è preferibile applicare più di un criterio e procedere a un confronto dei risultati. Le differenze tra i valori ottenuti devono essere spiegate e non semplicemente mediate in modo automatico. Il valore finale deve derivare dal metodo ritenuto più idoneo rispetto alla natura del bene, alla qualità dei dati e alla finalità della stima. Devono inoltre essere chiarite le ipotesi adottate, come la piena proprietà libera da persone e cose, la regolarità urbanistica, l’assenza di passività ambientali non dichiarate o la disponibilità immediata dell’immobile.
La valutazione deve considerare i costi necessari per rendere l’immobile commerciabile o conforme. Possono rientrare in questa analisi le spese per opere edilizie, rifacimento della copertura, rimozione dell’amianto, adeguamento sismico, adeguamento antincendio, messa a norma degli impianti, regolarizzazione edilizia e catastale, bonifica ambientale, demolizione di manufatti abusivi, sistemazione dei piazzali, rimozione di impianti obsoleti e smaltimento di materiali. Tali costi devono essere distinti, documentati quando possibile e detratti dal valore lordo, evitando valutazioni generiche o forfait non giustificati.
La relazione dovrebbe contenere una documentazione fotografica completa, con immagini esterne, interne, delle coperture, dei piazzali, degli impianti, delle criticità manutentive e degli elementi che hanno influenzato la stima. Devono essere allegati, in relazione alla disponibilità e alla necessità, gli estratti catastali, le planimetrie, gli elaborati progettuali, gli atti di provenienza, i titoli edilizi, i certificati impiantistici, la documentazione antincendio, i contratti di locazione, le planimetrie urbanistiche, le visure ipotecarie, i rapporti ambientali e ogni altro documento rilevante. La perizia deve indicare quali allegati sono stati effettivamente verificati e quali sono stati messi a disposizione soltanto dal committente.
È fondamentale specificare il sopralluogo effettuato, la data dell’ispezione, le parti visitate, le parti non accessibili, le persone presenti e l’eventuale impossibilità di verificare elementi non visibili o non ispezionabili. Il perito deve distinguere ciò che è stato osservato direttamente da ciò che è stato ricavato da documenti, dichiarazioni del proprietario o banche dati. Devono essere indicate le limitazioni dell’incarico, le assunzioni speciali, le condizioni sospensive e le verifiche che sarebbe necessario eseguire prima di una decisione definitiva di acquisto o finanziamento.
La conclusione deve riportare in modo chiaro il valore stimato alla data stabilita, precisando se si tratta di un valore riferito alla piena proprietà, a una quota, a un diritto reale limitato, a un immobile libero o locato, al lordo o al netto dei costi di regolarizzazione e degli oneri fiscali. È opportuno distinguere il valore dell’area, quello dei fabbricati, quello delle pertinenze e quello degli eventuali impianti accessori, quando tale separazione sia utile. Devono essere indicati anche il margine di incertezza, la sensibilità del valore rispetto a variazioni dei canoni, dei tassi di capitalizzazione, dei costi di adeguamento o dei tempi di vendita, soprattutto nei mercati poco liquidi o in presenza di dati comparabili limitati.
Infine, la perizia deve essere datata, sottoscritta e accompagnata dall’identificazione e dalle qualifiche professionali del tecnico incaricato. Il professionista deve dichiarare la propria indipendenza, l’assenza di conflitti di interesse, l’oggetto e i limiti dell’incarico, le fonti informative utilizzate, il livello delle verifiche svolte e il rispetto, ove richiesto, degli standard estimativi applicabili, come gli International Valuation Standards, gli European Valuation Standards o le prassi professionali nazionali. Una perizia realmente affidabile non è quella che presenta soltanto un valore preciso, ma quella che rende trasparenti dati, ipotesi, rischi, verifiche e ragionamenti alla base della conclusione.
Esempio perizia di stima capannoni industriali
PERIZIA DI STIMA DI CAPANNONE INDUSTRIALE
Premessa
Il sottoscritto [Nome e Cognome], [titolo professionale], iscritto a [Ordine/Collegio professionale] della Provincia di [●] al n. [●], con studio in [indirizzo], su incarico conferito da [committente], con sede/residenza in [indirizzo], ha redatto la presente perizia di stima avente a oggetto la determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile industriale sito in [Comune], [indirizzo], identificato catastalmente come indicato nel prosieguo.
La valutazione è stata eseguita sulla base della documentazione resa disponibile, delle informazioni acquisite, dell’analisi del mercato immobiliare locale e del sopralluogo effettuato in data [●].
La presente perizia è redatta per le finalità di [compravendita/finanziamento/contabilità aziendale/successione/trasformazione societaria/valutazione patrimoniale/altro].
Oggetto della stima
L’immobile oggetto di valutazione è costituito da un capannone industriale con relative pertinenze, ubicato in [Comune], [Provincia], [indirizzo], all’interno della zona [industriale/artigianale/produttiva/commerciale].
La stima comprende:
- il fabbricato principale;
- gli eventuali corpi accessori;
- gli uffici e i locali di servizio;
- le aree scoperte pertinenziali;
- le aree di manovra e parcheggio;
- gli impianti e le dotazioni stabilmente incorporati nell’immobile;
- gli eventuali diritti, servitù, vincoli e pertinenze connessi al compendio.
Sono esclusi dalla valutazione, salvo diversa indicazione, gli impianti produttivi, i macchinari, le attrezzature mobili, le scorte, gli arredi non integrati e ogni altro bene non stabilmente incorporato nell’immobile.
Identificazione catastale
L’immobile risulta censito presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di [●] – Territorio come segue:
- Comune catastale: [●];
- Catasto: [Fabbricati/Terreni];
- Foglio: [●];
- Particella o mappale: [●];
- Subalterno: [●];
- Categoria catastale: [●];
- Classe: [●];
- Consistenza catastale: [●];
- Rendita catastale: euro [●];
- Indirizzo catastale: [●].
Le aree esterne risultano eventualmente censite al Catasto Terreni come segue:
- Foglio: [●];
- Particella o mappale: [●];
- Qualità e classe: [●];
- Superficie catastale: [●];
- Reddito dominicale: euro [●];
- Reddito agrario: euro [●].
La corrispondenza tra lo stato dei luoghi e i dati catastali è stata verificata sulla base della documentazione disponibile e del sopralluogo. Eventuali difformità sono indicate nella sezione relativa alla regolarità edilizia e catastale.
Provenienza e titolarità
Dalla documentazione esaminata, la proprietà dell’immobile risulta intestata a:
[Nome e Cognome o denominazione sociale], codice fiscale o partita IVA [●], con sede o residenza in [●].
La provenienza deriva da [atto di compravendita/donazione/successione/trasformazione societaria/altro], stipulato in data [●], a rogito del notaio [●], repertorio n. [●], raccolta n. [●], trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di [●] in data [●] ai nn. [●].
Eventuali comproprietà, diritti di usufrutto, nuda proprietà, superficie, enfiteusi o altri diritti reali risultano così individuati:
[Descrizione dei diritti e dei relativi titolari].
Ubicazione e contesto territoriale
Il capannone è situato nel Comune di [●], in [zona industriale/artigianale/produttiva], caratterizzata dalla presenza di immobili destinati a [attività industriali/logistica/depositi/artigianato/commercio all’ingrosso].
La zona risulta servita da:
- viabilità ordinaria;
- collegamenti con la rete autostradale;
- collegamenti ferroviari o intermodali;
- trasporto pubblico;
- reti di distribuzione dell’energia elettrica;
- acquedotto;
- rete fognaria;
- rete del gas;
- rete telefonica e dati.
La distanza indicativa dai principali punti di interesse è la seguente:
- centro abitato di [●]: [●];
- casello autostradale di [●]: [●];
- stazione ferroviaria di [●]: [●];
- aeroporto di [●]: [●];
- porto o interporto di [●]: [●].
Il contesto urbanistico e produttivo è stato considerato ai fini della determinazione dell’attrattività commerciale e della commerciabilità dell’immobile.
Descrizione generale dell’immobile
Il compendio immobiliare è costituito da un fabbricato industriale edificato presumibilmente nell’anno [●], successivamente interessato da interventi di [ampliamento/ristrutturazione/manutenzione/adeguamento] negli anni [●].
L’edificio presenta una struttura portante realizzata in [cemento armato prefabbricato/carpenteria metallica/muratura portante/struttura mista], con tamponamenti in [pannelli prefabbricati/ laterizio/lamiera coibentata/altro].
La copertura è del tipo [piana/a falde], realizzata con [pannelli prefabbricati/lamiera grecata/lastre coibentate/altro], con manto di finitura in [●]. Lo stato di conservazione della copertura è [buono/discreto/sufficiente/scadente], fatte salve le verifiche tecniche specifiche relative alla tenuta, all’eventuale presenza di materiali contenenti amianto e alla conformità alle normative vigenti.
Le facciate esterne sono costituite da [●] e presentano uno stato manutentivo [●].
Gli accessi carrabili sono costituiti da [numero e descrizione dei portoni], con dimensioni indicative pari a [●]. Gli accessi pedonali sono ubicati in [●].
L’area esterna è recintata mediante [rete metallica/muratura/pannelli/altro] e dispone di spazi destinati a:
- transito e manovra degli automezzi;
- parcheggio;
- carico e scarico;
- deposito esterno;
- sistemazioni a verde;
- impianti tecnologici;
- altre pertinenze.
Consistenza e superfici
La consistenza immobiliare è stata determinata sulla base dei rilievi disponibili, della documentazione progettuale e delle risultanze del sopralluogo.
| Destinazione | Superficie lorda | Coefficiente applicato | Superficie commerciale |
|—|—:|—:|—:|
| Area produttiva | [●] mq | [●] | [●] mq |
| Area deposito e magazzino | [●] mq | [●] | [●] mq |
| Uffici | [●] mq | [●] | [●] mq |
| Locali di servizio | [●] mq | [●] | [●] mq |
| Soppalchi | [●] mq | [●] | [●] mq |
| Tettoie e porticati | [●] mq | [●] | [●] mq |
| Aree esterne pertinenziali | [●] mq | [●] | [●] mq |
| Altre superfici | [●] mq | [●] | [●] mq |
| Totale | [●] mq | | [●] mq |La superficie commerciale complessiva oggetto di stima è pertanto pari a circa [●] metri quadrati.
I coefficienti di ponderazione sono stati determinati in funzione della destinazione, dell’utilizzo, del grado di autonomia, delle caratteristiche costruttive e del rapporto di pertinenza rispetto al fabbricato principale.
Distribuzione interna
Il fabbricato presenta la seguente distribuzione interna:
Area produttiva e magazzino
L’area produttiva e di deposito si sviluppa per circa [●] metri quadrati ed è caratterizzata da:
- altezza interna utile pari a circa [●] metri;
- pavimentazione in [calcestruzzo industriale/resina/altro];
- portata della pavimentazione pari a [●], ove disponibile;
- presenza di carroponte con portata pari a [●], ove esistente;
- vie di accesso carrabili;
- zone di carico e scarico;
- eventuali baie di carico;
- compartimentazioni interne;
- impianti specifici a servizio dell’attività.
Uffici
Gli uffici occupano una superficie di circa [●] metri quadrati e comprendono:
- ingresso e reception;
- locali direzionali;
- locali operativi;
- sala riunioni;
- archivi;
- servizi igienici;
- spazi accessori.
Le finiture interne sono costituite da [●]. Lo stato manutentivo risulta [●].
Locali di servizio
Sono presenti [spogliatoi, servizi igienici, locali tecnici, mensa, archivio, sala controllo, altri locali], per una superficie complessiva di circa [●] metri quadrati.
Soppalchi e strutture accessorie
Sono presenti [soppalchi, tettoie, pensiline, cabine elettriche, locali tecnici, depositi esterni], con superficie complessiva pari a circa [●] metri quadrati.
Caratteristiche costruttive
Le principali caratteristiche costruttive dell’immobile sono le seguenti:
- fondazioni: [●];
- struttura portante: [●];
- tamponamenti: [●];
- copertura: [●];
- lattonerie: [●];
- serramenti esterni: [●];
- portoni industriali: [●];
- pavimentazioni interne: [●];
- pavimentazioni esterne: [●];
- finiture interne: [●];
- finiture esterne: [●];
- recinzioni: [●];
- sistemazioni esterne: [●].
Lo stato di conservazione generale è valutato come [ottimo/buono/discreto/sufficiente/scadente], in relazione all’epoca di costruzione, alla qualità dei materiali, al livello di manutenzione e all’eventuale necessità di interventi.
Impianti
L’immobile è dotato dei seguenti impianti:
- impianto elettrico;
- impianto di illuminazione interna ed esterna;
- impianto di messa a terra;
- impianto di climatizzazione;
- impianto di riscaldamento;
- impianto idrico-sanitario;
- impianto antincendio;
- impianto di rilevazione incendi;
- impianto antintrusione;
- impianto di videosorveglianza;
- impianto di aspirazione o trattamento aria;
- impianto fotovoltaico;
- impianto per aria compressa;
- impianto elevatore o montacarichi;
- altri impianti: [●].
Per ciascun impianto dovranno essere indicati, ove disponibili, l’anno di realizzazione, lo stato di conservazione, la presenza delle dichiarazioni di conformità o di rispondenza e l’eventuale necessità di adeguamento.
Gli impianti sono stati considerati nella stima in quanto stabilmente incorporati nell’immobile e funzionali alla sua destinazione, salvo diversa specificazione.
Stato manutentivo
Lo stato manutentivo dell’immobile è valutato come [ottimo/buono/discreto/sufficiente/scadente].
Sono state rilevate le seguenti condizioni:
- struttura portante: [●];
- copertura: [●];
- facciate e tamponamenti: [●];
- serramenti e portoni: [●];
- pavimentazioni: [●];
- impianti: [●];
- uffici e locali accessori: [●];
- aree esterne: [●];
- recinzioni e cancelli: [●].
Gli eventuali interventi di manutenzione, ripristino o adeguamento rilevati o presumibili sono i seguenti:
[Descrizione degli interventi].
Il costo presunto degli interventi è stimato, in via indicativa e salvo preventivi esecutivi, in euro [●], oltre oneri fiscali e professionali ove applicabili.
Destinazione urbanistica
In base agli strumenti urbanistici vigenti, l’immobile ricade in zona [●], con destinazione urbanistica [industriale/artigianale/produttiva/logistica/commerciale/direzionale/mista].
I parametri urbanistici principali risultano essere:
- indice di edificabilità: [●];
- rapporto di copertura: [●];
- altezza massima: [●];
- distanza dai confini: [●];
- distanza dalle strade: [●];
- destinazioni d’uso ammesse: [●];
- destinazioni d’uso vietate o soggette a limitazioni: [●];
- standard urbanistici richiesti: [●];
- vincoli urbanistici o paesaggistici: [●].
La destinazione urbanistica è stata verificata mediante [certificato di destinazione urbanistica/strumento urbanistico vigente/visura urbanistica/documentazione comunale] rilasciato o consultato in data [●].
Regolarità edilizia
Dalla documentazione esaminata risultano i seguenti titoli abilitativi:
- concessione edilizia o permesso di costruire n. [●] del [●];
- autorizzazione edilizia n. [●] del [●];
- denuncia di inizio attività o segnalazione certificata n. [●] del [●];
- varianti edilizie n. [●] del [●];
- certificato di agibilità o segnalazione certificata di agibilità del [●];
- eventuali condoni edilizi n. [●] del [●];
- altri titoli: [●].
Lo stato dei luoghi è risultato [conforme/non conforme/parzialmente conforme] rispetto alla documentazione edilizia disponibile.
Le eventuali difformità consistono in:
[Descrizione delle difformità].
Per la regolarizzazione delle difformità potranno essere necessari [accertamento di conformità, sanatoria, demolizione, ripristino, aggiornamento catastale, ottenimento di autorizzazioni], con costi presumibili pari a euro [●], salvo verifica da parte di tecnico abilitato e degli uffici competenti.
Agibilità e sicurezza
L’immobile risulta dotato di [certificato di agibilità/segnalazione certificata di agibilità/non risulta documentazione di agibilità].
La documentazione relativa alla sicurezza antincendio comprende:
- certificato di prevenzione incendi;
- segnalazione certificata di inizio attività ai fini antincendio;
- rinnovo periodico di conformità antincendio;
- valutazione del rischio incendio;
- eventuali autorizzazioni o pareri dei Vigili del Fuoco;
- altra documentazione: [●].
La validità e l’adeguatezza della documentazione dovranno essere verificate dal proprietario e dai professionisti competenti in relazione all’attività effettivamente esercitata.
Situazione catastale
La planimetria catastale disponibile risulta [conforme/non conforme/parzialmente conforme] allo stato dei luoghi.
Le eventuali difformità catastali riguardano:
[Descrizione delle difformità].
L’eventuale aggiornamento catastale potrà comportare costi tecnici, diritti e tributi stimati complessivamente in euro [●].
La rendita catastale indicata nella documentazione esaminata è pari a euro [●].
Vincoli, servitù e gravami
Dalla documentazione esaminata risultano i seguenti vincoli, servitù o gravami:
- servitù di passaggio;
- servitù di elettrodotto;
- servitù di acquedotto o fognatura;
- servitù di accesso e transito;
- diritti di superficie;
- vincoli paesaggistici;
- vincoli ambientali;
- vincoli idrogeologici;
- vincoli derivanti dalla pianificazione urbanistica;
- ipoteche;
- pignoramenti;
- trascrizioni pregiudizievoli;
- altri gravami: [●].
In assenza di specifiche indicazioni, il valore di stima viene determinato assumendo l’immobile libero da iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli e altri gravami di natura finanziaria, fatta eccezione per quelli espressamente indicati.
Stato locativo e disponibilità
Alla data della valutazione l’immobile risulta:
[libero e nella disponibilità della proprietà/occupato dal proprietario/locato a terzi/utilizzato in forza di contratto di comodato/occupato da terzi senza titolo].
In caso di locazione, i principali dati contrattuali sono:
- conduttore: [●];
- contratto stipulato in data [●];
- durata: [●];
- canone annuo: euro [●];
- aggiornamento del canone: [●];
- deposito cauzionale: euro [●];
- garanzie: [●];
- scadenza: [●];
- eventuale diritto di recesso: [●];
- oneri a carico del locatore: [●];
- oneri a carico del conduttore: [●].
La situazione locativa è stata considerata ai fini della determinazione del valore dell’immobile.
Metodo di valutazione
La stima è stata eseguita applicando il criterio del più probabile valore di mercato, inteso come il prezzo al quale l’immobile potrebbe essere compravenduto alla data di riferimento, in normali condizioni di mercato, tra parti consapevoli, indipendenti e non condizionate da particolari esigenze.
Ai fini della valutazione sono stati considerati:
- ubicazione;
- destinazione urbanistica;
- consistenza;
- caratteristiche costruttive;
- stato manutentivo;
- dotazione impiantistica;
- accessibilità;
- funzionalità produttiva;
- qualità e dimensione delle aree esterne;
- disponibilità dell’immobile;
- situazione locativa;
- regolarità edilizia e catastale;
- condizioni del mercato immobiliare locale;
- domanda e offerta di immobili industriali;
- tempi medi di commercializzazione;
- eventuali costi di adeguamento o regolarizzazione.
La metodologia estimativa adottata è basata su [confronto diretto con immobili similari/comparazione di mercato/criterio reddituale/criterio del costo di ricostruzione deprezzato/metodo finanziario/metodo misto].
Analisi del mercato
L’analisi del mercato immobiliare della zona ha evidenziato la presenza di immobili industriali aventi caratteristiche comparabili per destinazione, localizzazione, consistenza, dotazione impiantistica e stato manutentivo.
I principali elementi di confronto sono:
| Immobile comparabile | Ubicazione | Superficie | Stato manutentivo | Valore o canone rilevato | Fonte |
|—|—|—:|—|—:|—|
| [A] | [●] | [●] mq | [●] | euro [●] | [●] |
| [B] | [●] | [●] mq | [●] | euro [●] | [●] |
| [C] | [●] | [●] mq | [●] | euro [●] | [●] |I valori unitari desunti dall’analisi risultano compresi indicativamente tra euro [●] e euro [●] per metro quadrato di superficie commerciale, in relazione alle caratteristiche degli immobili esaminati.
Il valore unitario ritenuto congruo per l’immobile oggetto di stima è pari a euro [●] per metro quadrato.
Determinazione del valore di mercato
La superficie commerciale complessiva è pari a circa [●] metri quadrati.
Il valore unitario adottato è pari a euro [●] per metro quadrato.
Il valore ordinario dell’immobile risulta pertanto:
| Descrizione | Quantità | Valore unitario | Valore complessivo |
|—|—:|—:|—:|
| Capannone e superfici accessorie | [●] mq | euro [●]/mq | euro [●] |
| Aree esterne pertinenziali | [●] mq | euro [●]/mq | euro [●] |
| Impianti stabilmente incorporati | [●] | euro [●] | euro [●] |
| Altre componenti immobiliari | [●] | euro [●] | euro [●] |
| Valore ordinario complessivo | | | euro [●] |Adeguamenti e detrazioni
Dal valore ordinario sono apportati i seguenti adeguamenti:
| Voce | Importo |
|—|—:|
| Costi di manutenzione straordinaria | euro [●] |
| Costi di adeguamento impiantistico | euro [●] |
| Costi di regolarizzazione edilizia | euro [●] |
| Costi di aggiornamento catastale | euro [●] |
| Costi di bonifica o rimozione materiali | euro [●] |
| Oneri per opere esterne | euro [●] |
| Altri costi | euro [●] |
| Totale detrazioni | euro [●] |Il valore rettificato dell’immobile risulta quindi pari a euro [●].
Valore di mercato stimato
Tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, della localizzazione, della consistenza, dello stato manutentivo, della destinazione urbanistica, della situazione locativa, delle condizioni del mercato e degli eventuali costi di adeguamento, il più probabile valore di mercato del compendio immobiliare alla data del [●] è stimato in:
EURO [●]
Il valore unitario medio corrispondente è pari a circa euro [●] per metro quadrato di superficie commerciale.
Il valore sopra indicato si intende riferito all’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova alla data della valutazione, salvo quanto espressamente indicato nella presente perizia.
Valore di realizzo in ipotesi di vendita forzata
In considerazione dei tempi e delle modalità tipiche di una procedura esecutiva o di una vendita accelerata, il valore di realizzo può essere determinato applicando una riduzione rispetto al valore di mercato ordinario.
Assumendo una riduzione pari al [●]%, il valore di realizzo è stimato in:
EURO [●]
Tale valore deve intendersi indicativo e riferito alle condizioni di mercato e alle ipotesi indicate nella presente relazione.
Redditività potenziale
Qualora l’immobile fosse destinato alla locazione, il canone di mercato stimabile è pari a circa euro [●] all’anno, corrispondente a euro [●] per metro quadrato annuo.
Considerando:
- tasso di sfitto;
- tempi di commercializzazione;
- costi di manutenzione;
- oneri assicurativi;
- imposte e tributi;
- spese non recuperabili;
- rischio locativo;
- caratteristiche del conduttore;
- durata del contratto;
il reddito netto annuo potenziale è stimato in euro [●].
Applicando un saggio di capitalizzazione pari al [●]%, il valore reddituale risulta pari a euro [●].
Il valore reddituale è stato utilizzato come elemento di verifica del valore ottenuto mediante il metodo comparativo.
Ipotesi e limitazioni
La presente valutazione è stata elaborata sulla base delle seguenti ipotesi:
- piena proprietà dell’immobile, salvo diversa indicazione;
- disponibilità giuridica dell’immobile secondo quanto dichiarato dalla proprietà;
- assenza di passività ambientali non dichiarate;
- assenza di vizi strutturali occulti;
- assenza di contaminazioni del suolo o del sottosuolo non evidenziate;
- conformità degli impianti, ove non diversamente specificato;
- validità della documentazione fornita;
- assenza di ulteriori vincoli o gravami non risultanti dagli atti esaminati;
- corretta individuazione dei confini e delle superfici;
- assenza di contenziosi pendenti non comunicati;
- invariabilità della normativa urbanistica alla data della stima;
- assenza di eventi straordinari successivi alla data di valutazione.
La perizia non costituisce certificazione strutturale, ambientale, impiantistica, energetica, antincendio, edilizia o catastale, salvo quanto espressamente indicato. Le verifiche specialistiche dovranno essere eseguite da professionisti abilitati nelle rispettive discipline.
Documentazione esaminata
Ai fini della redazione della presente perizia sono stati esaminati, ove disponibili:
- atto di provenienza;
- visure catastali;
- planimetrie catastali;
- estratti di mappa;
- elaborati grafici;
- titoli edilizi;
- certificato di destinazione urbanistica;
- certificato di agibilità;
- documentazione relativa agli impianti;
- documentazione antincendio;
- contratto di locazione;
- documentazione fotografica;
- visure ipotecarie;
- documentazione relativa a vincoli e servitù;
- informazioni fornite dalla proprietà;
- dati di mercato relativi a immobili comparabili.
Data di riferimento della valutazione
La valutazione è riferita alla data del [●].
Gli eventuali eventi, modifiche urbanistiche, variazioni di mercato, interventi edilizi, variazioni locative o altri fatti intervenuti successivamente alla predetta data non sono stati considerati, salvo espressa indicazione.
Conclusioni
Sulla base delle indagini svolte, della documentazione esaminata, del sopralluogo effettuato e dei criteri estimativi adottati, il più probabile valore di mercato dell’immobile industriale sito in [Comune], [indirizzo], identificato catastalmente al [Foglio, particella, subalterno], alla data del [●], è determinato in:
EURO [●]
pari a euro [●] per metro quadrato di superficie commerciale.
La presente perizia è composta da [●] pagine, oltre agli allegati, e viene sottoscritta dal tecnico incaricato.
[Luogo], [data]
Il tecnico estimatore
[Firma]
[Nome e Cognome]
[Ordine o Collegio professionale]
[Numero di iscrizione]
Allegati
- documentazione fotografica;
- estratto di mappa catastale;
- visura catastale;
- planimetria catastale;
- elaborati grafici;
- documentazione urbanistica;
- documentazione edilizia;
- documentazione relativa agli impianti;
- documentazione antincendio;
- visure ipotecarie;
- planimetria di inquadramento;
- eventuale documentazione contrattuale;
- eventuali computi estimativi;
- altra documentazione: [●].